Veiledning — ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Guiden forklarer reglene og regnestykkene på generelt grunnlag, slik de gjelder når guiden skrives (skattetall for inntektsåret 2025, øvrige regler per juli 2026). Beløpsgrenser, satser og regler kan endres, og din situasjon kan ha detaljer guiden ikke dekker.
Kontroller alltid mot Skatteetatens utleiesider og skatteloven på Lovdata.
En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke selv bor i. Skattereglene er strengere enn mange tror — og samtidig rausere med fradrag enn mange vet. Skatteplikten følger av skattelovens alminnelige regler om kapitalinntekt; fritakene i § 7-2 gjelder bare boligen du selv bor i. For sekundærbolig er derfor all leieinntekt skattepliktig fra første krone. Skatten er 22 % — men av netto, ikke av leien.
Hovedregelen: 22 % av netto leieinntekt
Skattesatsen på alminnelig inntekt er 22 % for både 2025 og 2026. Grunnlaget er leieinntektene minus de fradragsberettigede kostnadene. Går utleien med underskudd, er underskuddet fradragsberettiget i annen inntekt.
Kostnadene du får fradrag for
Skatteetaten nevner blant annet:
- Vedlikehold — kostnader som holder boligen i den standen den har vært i: male om, bytte en ødelagt varmtvannsbereder, reparere taklekkasje. Påkostning — å heve boligen til en bedre eller annen stand (nytt bad der det aldri var bad, påbygg) — gir ikke direkte fradrag, men legges til inngangsverdien og får betydning først ved salg.
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt.
- Forsikring knyttet til den utleide boligen.
- Felleskostnader i borettslag/sameie — men ikke den delen som er nedbetaling av eller renter på fellesgjeld. Rentedelen fradragsføres i stedet separat som gjeldsrenter (borettslaget innrapporterer den), så trekk den aldri to ganger.
- Strøm, oppvarming og renhold når du som utleier betaler dem.
- Annonsering av utleieobjektet. Kostnader til utleiemegling/forvaltning følger den generelle regelen om fradrag for kostnader knyttet til skattepliktig inntekt — sjekk Skatteetatens sider for din konkrete avtale.
- Møbler og innbo: kjøp under 30 000 kr (eller med kortere brukstid enn tre år) utgiftsføres direkte i kjøpsåret; dyrere innkjøp saldoavskrives med 20 % i året. Leier du ut møblert i under tre år og bruker innboet privat før og etter, finnes en sjablong på 15 % av brutto leie i stedet.
Regneeksempel
En treroms i Bergen leies ut for 13 720 kr per måned — snittleien for treroms i Bergen i SSBs leiemarkedsundersøkelse 2025. Kostnadstallene er illustrative:
| Brutto leieinntekt | 13 720 kr × 12 = 164 640 kr |
|---|---|
| Felleskostnader (ekskl. fellesgjeld) | −30 000 kr |
| Forsikring | −6 000 kr |
| Vedlikehold | −15 000 kr |
| Annonsering | −1 000 kr |
| Netto leieinntekt (skattegrunnlag) | 112 640 kr |
| Skatt (22 %) | 24 781 kr |
| Igjen etter kostnader og skatt | 87 859 kr — før renter og avdrag |
Merk det siste: lånerentene er ikke med i utleieregnskapet over — de er uansett fradragsberettigede som gjeldsrenter. Men de spiser av kontantstrømmen din, så regn på hele bildet før du kjøper.
Forskjellen fra utleie i egen bolig
Bor du i boligen selv, snur reglene helt — det er derfor hybelstrategien er skattemessig gunstig:
- Langtidsutleie (leieforhold på minst 30 dager): leien er skattefri uansett beløp når du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien — ikke etter areal.
- Leier du ut mer enn halvparten (fortsatt langtid): skattefritt hvis samlet leie er inntil 20 000 kr i inntektsåret. Krysses grensen, blir hele beløpet skattepliktig — ikke bare det overskytende.
- Korttidsutleie (under 30 dager, typisk Airbnb): de første 15 000 kr i året er skattefrie; av det overskytende regnes 85 % som skattepliktig inntekt. Grensen ble hevet fra 10 000 til 15 000 kr med virkning fra inntektsåret 2025 — eldre artikler bruker fortsatt det gamle tallet. Regneeksemplene står i dybdeguiden «Airbnb og skatt: 15 000-grensen forklart».
Hele dette regelverket — utleieverdi-vurderingen, 20 000-grensens smitteeffekt og fellen med selvstendig hybel — er dekket med regneeksempler i guiden «Hybel i egen bolig — skattefritt eller ikke?».
Flermannsbolig-fellen
Fritakene over gjelder ikke flermannsbolig. Skatteetaten definerer flermannsbolig som en bolig med tre eller flere familieleiligheter — eller to familieleiligheter pluss en selvstendig hybelleilighet (egen inngang og eget toalett). Da er all leieinntekt skattepliktig, også når du bor der selv. Planlegger du flere utleieenheter i samme bolig, er dette vurderingen som avgjør skatteregningen — Utleiepilotens analyse flagger den automatisk. Definisjonene, regneeksemplet og sjekklisten før bud står i dybdeguiden «Flermannsbolig-fellen».
Guiden dekker ikke utleie i næring (virksomhet — typisk fem boenheter eller mer, eller intensiv korttidsutleie), formuesskatt eller gevinstbeskatning ved salg. Der gjelder egne regler.
Kilder
- Skatteetaten: sats for alminnelig inntekt — 22 % i 2025 og 2026 (lest 13. juli 2026).
- Skatteetaten: utleie av bolig og eiendom — skatteplikt og fradragsposter (lest 13. juli 2026).
- Skatteloven § 7-2 (Lovdata) — fritaksreglene for egen bolig, 20 000-grensen og 15 000/85 %-regelen for korttidsutleie (lest 13. juli 2026).
- Regjeringen: statsbudsjettet 2025 — hevingen av den skattefrie korttidsgrensen til 15 000 kr.
- Skatteetatens ordbok: flermannsbolig (lest 13. juli 2026).
- SSB Leiemarkedsundersøkelsen 2025 (tabell 09895) — leienivået i regneeksempelet.
Veiledning — ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Guiden forklarer reglene og regnestykkene på generelt grunnlag, slik de gjelder når guiden skrives (skattetall for inntektsåret 2025, øvrige regler per juli 2026). Beløpsgrenser, satser og regler kan endres, og din situasjon kan ha detaljer guiden ikke dekker.
Kontroller alltid mot Skatteetatens utleiesider og skatteloven på Lovdata.